ToolAct工具行動

房貸計算器

計算房貸月供、總利息，支援公積金貸款、商業貸款、組合貸款

萬元
年
%

什麼是房貸計算器？

<p>房貸計算器是一款專為購屋者設計的<strong>線上房屋貸款計算工具</strong>，能夠快速、準確地計算房貸還款金額。無論您是首次購屋還是換屋改善，都能透過本工具全面了解貸款還款情況，做出明智的購屋決策。</p><h3>核心功能</h3><ul><li><strong>月供計算</strong>：精確計算每月還款金額，幫助您規劃家庭收支</li><li><strong>利息統計</strong>：顯示貸款總利息，讓您了解真實的購屋成本</li><li><strong>還款明細</strong>：逐期展示每期的本金、利息和剩餘貸款餘額</li><li><strong>多方案對比</strong>：支援不同貸款類型和還款方式的對比分析</li></ul><h3>支援的貸款類型</h3><ul><li><strong>商業貸款</strong>：銀行提供的商業性住房貸款，利率較高但額度靈活</li><li><strong>公積金貸款</strong>：住房公積金貸款，利率優惠但額度有限</li><li><strong>組合貸款</strong>：商業貸款+公積金貸款的組合，兼顧利率優勢和貸款額度</li></ul><h3>支援的還款方式</h3><ul><li><strong>等額本息</strong>：每月還款金額固定，適合收入穩定、追求還款計畫可預期的人群</li><li><strong>等額本金</strong>：每月償還本金相同，利息逐月遞減，總利息較少但前期還款壓力較大</li></ul><p>本計算器採用銀行標準計算公式，資料準確可靠。所有計算在瀏覽器本地完成，保護您的隱私安全。</p>

使用方法

使用方法

  1. 選擇貸款類型：商業貸款、公積金貸款或組合貸款
  2. 選擇還款方式：等額本息或等額本金
  3. 輸入貸款金額（單位：萬）
  4. 輸入貸款期限（通常 1-30 年）
  5. 輸入或使用預設利率（請諮詢銀行以了解當前利率）
  6. 點選 '計算' 以查看結果
  7. 點選 '還款計畫' 以查看逐期還款計畫

實用技巧

  • 嘗試不同的貸款期限，比較每月還款壓力和總利息成本，然後再選擇方案。
  • 輸入銀行實際批准的利率；微小的利率差異可能造成長期利息的明顯變化。
  • 使用還款計畫進行提前還款規劃，但請與貸款機構確認罰息規則和重新計算方式。

使用場景

比較商業貸款、公積金貸款和組合貸款輸入貸款金額、年限和利率，分別計算商業貸款、公積金貸款或組合拆分方案。組合模式會分別計算商貸和公積金部分，再將月供、總利息和還款總額彙整為一個摘要。由於公積金利率通常遠低於商業 LPR 浮動利率（約 2.85% 對比 4.2% 以上），同時跑三種方案能最快看出公積金額度上限在商貸利差介入前實際省下多少。
評估等額本息與等額本金方案切換還款方式可看到穩定的月供或遞減的還款計畫，並顯示首月和末月的金額。相同輸入因此能呈現月供可預測性與總利息之間的權衡。等額本金通常可節省 10% 至 15% 的總利息，但首期還款可能高出 20% 至 30%，這是第一年真正的現金流壓力。將結果作為規劃估計，再與貸款機構確認實際條件。
逐月檢視還款計畫計算後展開計畫，檢查每月的本金、利息、還款額和剩餘餘額。這對規劃提前還款討論、預算編列或解釋為何前期還款中利息佔比較高很有幫助。等額本息下，前三分之一還款期的利息佔比主導了每期還款，因此第三年提前還款省下的利息遠多於第十五年相同金額的提前還款。利用這個模式，配合剩餘本金和年限安排一筆整數還款。
模擬提前還款對總利息的影響利用月還款計畫估算第 12 個月額外償還本金後能縮短多少貸款期限、減少多少剩餘利息。銀行通常在提前還款後提供兩種選擇：縮短年限保持月供，或降低月供保持年限，即使提前金額相同，兩種方式節省的利息也差異很大。留意合約中的提前還款違約金條款，部分銀行在前一至三年內會收取費用，可能抵消部分利息節省。
以較高利率進行負擔能力壓力測試將利率上調 1 至 2 個百分點重新計算，觀察若利率在簽約前變動，月供是否仍在預算範圍內。浮動利率房貸的利率會定期（通常每年）按 LPR 加上合約利差重新定價，因此 100 個基點的變動會讓月供產生明顯的百分比變化。將結果視為個人壓力測試，而非銀行的利率鎖定承諾。

技術原理

房貸的兩個核心公式對應兩種還款方式。等額本息保持每月還款固定：月供 = 本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^N / ((1 + 月利率)^N - 1)，其中 N 為總月數，月利率 = 年利率 / 12。前期利息佔每期還款的主導地位，後期則以本金為主。等額本金將本金平均分配：每月本金 = 本金 / N，每月利息 = 剩餘本金 × 月利率，月供 = 每月本金 + 每月利息，因此還款金額初期最高，逐月遞減。 在相同本金、利率和期限下，等額本金比等額本息節省 10%-15% 的總利息，但前期月供高出 20%-30%，對現金流要求更高。選擇等額本金本質上是一種權衡：現在多付，30 年下來省更多。 商業貸款利率以全國銀行間同業拆借中心公佈的 LPR（貸款市場報價利率）為錨點，銀行根據首套/二套、信用狀況和地區加點。利率按合約約定（通常為一年）隨 LPR 重新定價。公積金利率由住房公積金管理中心設定，通常低於商業貸款，但有額度上限。組合貸款就是將兩個方案分別計算後相加——在突破公積金額度上限的同時獲得較低的綜合利率。 對於提前還款，銀行通常提供兩種選擇：「減少月供，保持期限」可立即降低每月負擔；「縮短期限，保持月供」可節省更多總利息，但現金流不變。實際節省金額取決於剩餘本金、剩餘期限和當前利率，必須透過計算器實際試算——切勿憑感覺估算。

  • 等額本息：月供 = 本金 × 月利率 × (1+月利率)^N / ((1+月利率)^N - 1)；每月金額固定，但前期以利息為主。
  • 等額本金：每月本金 = 本金 / N，月供 = 每月本金 + 剩餘本金 × 月利率；每月金額隨時間遞減。
  • 相同條件下，等額本金節省 10%-15% 總利息，但前期月供高出 20%-30%，對現金流要求更高。
  • 商業貸款利率為 LPR 加點，隨 LPR 週期性重新定價；公積金利率由公積金管理中心設定。
  • 組合貸款 = 公積金（用滿額度上限）+ 商貸（補足差額）；綜合利率低於純商貸。
  • 提前還款兩種選擇：「減少月供」立即緩解現金流壓力，「縮短期限」節省更多利息——用計算器分別試算。
  • 計算結果僅供方案比較參考；最終還款金額、利率和還款計畫以銀行系統和貸款合約為準。

範例

等額本息：1,000,000 CNY、30 年、4.2%

輸入：
  本金 P = 1,000,000 CNY
  年利率  = 4.2%   ->   月利率 r = 0.042 / 12 = 0.0035
  期限    = 30 年  ->  N = 360 期

公式：
  M = P * r * (1+r)^N / ((1+r)^N - 1)
    = 1,000,000 * 0.0035 * (1.0035)^360 / ((1.0035)^360 - 1)
    = 1,000,000 * 0.0035 * 3.5174 / (3.5174 - 1)
    = 12,311 / 2.5174
    = 4,890.84 CNY / 月（360 期固定）

結果：
  每月還款：  4,890.84 CNY（固定不變）
  還款總額：  4,890.84 * 360 = 1,760,701 CNY
  利息總額：  760,701 CNY（約為本金的 76%）
  首期分配：  利息 3,500 + 本金 1,390.84
  第 1 年還本金：  約 16,800（前期利息佔多數）
  第 20 年還本金： 每月約 2,700（後期本金佔多數）

等額本金：相同貸款，總利息較低

輸入：P = 1,000,000 CNY、30 年、4.2%

公式：
  monthly_principal = P / N = 1,000,000 / 360 = 2,777.78 CNY（固定）
  monthly_interest  = remaining_principal * r
  monthly_payment   = monthly_principal + monthly_interest

結果：
  第 1 期：    利息 3,500.00  +  本金 2,777.78  =  還款 6,277.78
  第 60 期：   利息 2,402.50  +  本金 2,777.78  =  還款 5,180.28
  第 180 期：  利息 1,266.39  +  本金 2,777.78  =  還款 4,044.17
  第 360 期：  利息    9.72   +  本金 2,777.78  =  還款 2,787.50

  利息總額：630,972 CNY（比等額本息少 13 萬）
  首月還款 6,277.78 比等額本息的 4,890.84 高出 28%，
  這是第一年真正的現金流壓力。

組合貸款：公積金額度 + 商業貸款補足

輸入：600,000 CNY 公積金 2.85% + 400,000 CNY 商業貸款 4.2%
        期限：30 年，兩段皆採等額本息

公積金部分（2.85%）：
  r = 0.0285/12 = 0.002375，N = 360
  M = 600,000 * 0.002375 * (1.002375)^360 / ((1.002375)^360 - 1)
    = 2,481.31 CNY / 月
  利息總額：293,272 CNY

商業貸款部分（4.2%）：
  M = 400,000 * 0.0035 * 3.5174 / 2.5174 = 1,956.34 CNY / 月
  利息總額：304,282 CNY

合計：
  每月還款：4,437.65 CNY（純商業貸款 100 萬則為 4,890.84）
  利息總額：597,554 CNY（純商業貸款 100 萬則為 760,701）
  優先使用公積金額度可省下 163,147 CNY 利息。

提前還款：縮短年限 vs. 減少月付

輸入：1,000,000 CNY 等額本息、30 年 4.2%，已還 5 年（60 期），
        提前還 200,000 CNY

第 60 期狀態：
  剩餘本金：  約 946,300 CNY
  剩餘期數：  300 期
  目前月付：  4,890.84

方案 A：縮短年限，月付維持 4,890.84
  約 212 期可還清（即從現在起約 17.6 年）
  節省利息：約 190,000 CNY（剩餘利息大部分被省下）

方案 B：降低月付，期限維持 300 期
  新月付 = 946,300 * 0.0035 * 1.0035^300 / (1.0035^300 - 1) = 約 3,867 CNY
  節省利息：約 43,000 CNY（僅本金部分縮減；期限不變）

現金流影響：方案 B 每月釋出約 1,000 CNY，方案 A 不釋出現金
但少還約 7.4 年。視預算紓解價值是否高於利息節省差額而定。

常見問題

計算機支援哪些貸款類型？

等額本息（每月還款金額固定）和等額本金（每月固定本金加上遞減的利息）。部分頁面也能模擬只還利息和階梯式還款。請依照銀行實際採用的方式選擇。

等額本息的公式是什麼？

每月還款金額 M = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1)，其中 P 是本金、r 是月利率（年利率 / 12）、n 是還款期數（年數 × 12）。利息總額 = M × n − P。計算機會逐月顯示攤還明細。

等額本息與等額本金，哪個比較划算？

等額本金的利息總額較少，因為本金餘額減少得比較快，但前期月付金較高。等額本息能讓現金流平穩，代價是利息略多一點。多數購屋族選等額本息，因為比較好做預算。

浮動利率（LPR）怎麼處理？

計算機會把你輸入的利率當成固定值。對於連動 LPR（貸款市場報價利率）或其他基準利率的浮動房貸，每次重定價日真實月付金都會調整。每次調整後請以新利率重新試算，看看剩餘還款數字。

要不要提前還款？

如果合約沒有提前還款違約金，多還本金能等比例節省利息——長年期房貸下省下的金額相當可觀。請先看清貸款合約；某些浮動利率或政府擔保貸款在前幾年提前還款會收違約金。

稅金、保險和手續費有算進去嗎？

基本計算只包含本金和利息。房屋稅、住宅保險、社區管理費、房貸保險（PMI）以及開辦 / 過戶費用預設不含。如果頁面有「每月額外費用」欄位，把這些填進去才會得到真實的每月住房成本。

我的財務資訊會被上傳嗎？

不會。計算完全在你的瀏覽器中執行。貸款金額、利率和年限不會被儲存或傳輸。

相關工具推薦

綜合所得稅計算機

2026年最新個人所得稅計算機，支援7級累進稅率計算，五險一金、專項附加扣除自動計算，快速得出稅後薪資。

勞健保計算器

線上五險一金計算器，計算社保和住房公積金繳納金額。支援北京、上海、廣州、深圳等多個城市，顯示個人和單位繳納明細。

科學計算機

免費線上科學計算機，支援三角函數、對數、指數、階乘、冪運算等科學計算功能，支援角度/弧度切換

人民幣大小寫轉換

線上人民幣大小寫金額轉換工具，支援阿拉伯數字與中文大寫金額互轉，精確到分，適用於支票、發票、合約等財務場景。

BMI 計算器

線上BMI計算器，計算身體品質指數，評估體重健康狀況。支援公制和英制單位，提供健康體重範圍和理想體重建議。

基礎代謝率計算器

線上BMR計算器，計算基礎代謝率和每日熱量消耗。支援Harris-Benedict、Mifflin-St Jeor、Katch-McArdle三種公式，公英制單位切換，科學管理體重。